Kündigungsfristen im Mietvertrag: Wer wann kündigen darf

Die Kündigungsfrist ist im Mietrecht keine Verhandlungssache. Sie steht im Gesetz, sie verlängert sich mit der Mietdauer, und sie verlängert sich nur für eine Seite: den Vermieter. Der Mieter kündigt sein Leben lang mit drei Monaten.

Die Grundregel

Eine ordentliche Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Geht sie am 3. April zu, endet das Mietverhältnis am 30. Juni. Kommt sie einen Tag zu spät, verschiebt sich alles um einen Monat.

Der Samstag zählt bei dieser Karenzfrist als Werktag. Der Sonntag und gesetzliche Feiertage nicht.

Dauer des Mietverhältnisses	Frist für den Vermieter	Frist für den Mieter
bis 5 Jahre	3 Monate	3 Monate
ab 5 Jahren	6 Monate	3 Monate
ab 8 Jahren	9 Monate	3 Monate

Gerechnet wird ab Überlassung der Wohnung, nicht ab Vertragsunterschrift. Eine im Mietvertrag vereinbarte längere Frist zulasten des Mieters ist unwirksam.

Ohne Grund geht es nicht

Der Mieter kündigt ohne Begründung. Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse, und er muss es im Kündigungsschreiben nennen. Nachgeschoben werden kann später nichts mehr. Das Gesetz kennt drei Fälle:

Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts. Die Person muss namentlich genannt und der Bedarf konkret beschrieben werden.
Erhebliche Vertragsverletzung des Mieters, etwa wiederholt unpünktliche Zahlung nach vorheriger Abmahnung.
Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Die höchste Hürde – der bloße Wunsch, teurer zu vermieten oder besser zu verkaufen, genügt ausdrücklich nicht.

Eine Ausnahme gilt für die Einliegerwohnung: Wer in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen selbst wohnt und die zweite vermietet, kann ohne berechtigtes Interesse kündigen. Dafür verlängert sich die Frist um drei Monate, und der Erleichterungsgrund muss im Schreiben stehen.

Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Eigentum und dem Verkauf greift eine Sperrfrist. Sie beträgt drei Jahre und kann per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. In dieser Zeit ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung ausgeschlossen.

Formfehler, die eine Kündigung wertlos machen

E-Mail, Fax oder eingescannte Unterschrift. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. Eine Textform-Klausel im Vertrag ändert daran nichts.
Nicht alle Vermieter unterschrieben. Gehört die Wohnung einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft, muss die Kündigung von allen ausgehen.
Nicht an alle Mieter gerichtet. Wer den Vertrag unterschrieben hat, muss auch die Kündigung erhalten – ein Exemplar an jede Person.
Fehlender Hinweis auf den Widerspruch. Sie sollen den Mieter auf die Möglichkeit hinweisen, der Kündigung zu widersprechen, sowie auf Form und Frist. Fehlt der Hinweis, kann der Mieter noch im Räumungsprozess widersprechen.
Zugang nicht beweisbar. Einwurf-Einschreiben oder Bote mit Zeugenschaft. Ein Übergabe-Einschreiben, das der Mieter nicht abholt, gilt nicht als zugegangen.

Der Mieter kann der Kündigung aus Härtegründen widersprechen, spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses. Hohes Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum können dazu führen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Ohne Frist kündigen dürfen Sie, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist – in der Praxis: insgesamt mehr als eine Monatsmiete. Der zweite Fall: Über einen längeren Zeitraum summiert sich der Rückstand auf zwei volle Monatsmieten.

Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Diese Schonfristzahlung greift allerdings nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht für eine ordentliche Kündigung.

Daraus folgt die übliche Vorgehensweise: fristlos kündigen und im selben Schreiben hilfsweise ordentlich. Zahlt der Mieter nach, bleibt die ordentliche Kündigung bestehen. Wer nur fristlos kündigt, steht nach der Nachzahlung mit leeren Händen da.

Weiterlesen: Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und die häufigsten Fehler · Mietvertrag für Wohnraum: Pflichtangaben und unwirksame Klauseln

Hinweis: Vermieterkontor stellt Vorlagen und Informationen zur Verfügung. Das ist keine Rechtsberatung und ersetzt im Einzelfall nicht das Gespräch mit einer Anwältin oder einem Anwalt.