Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Weg, ein unbefristetes Mietverhältnis von Vermieterseite zu beenden – und zugleich der, an dem die meisten scheitern. Nicht weil der Bedarf nicht bestünde, sondern weil das Schreiben Fehler enthält, die sich später nicht mehr reparieren lassen.
Die Rechtsgrundlage
Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus. Eigenbedarf ist einer der im Gesetz genannten Fälle: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts.
Entscheidend ist das Wort benötigt. Ein Wunsch reicht nicht. Es muss ein nachvollziehbarer, ernsthafter Nutzungswille bestehen, den Sie konkret begründen können.
Für wen Sie kündigen dürfen
Der Kreis ist enger, als viele annehmen. Unproblematisch sind:
- Sie selbst
- Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
- Geschwister
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner
- Personen, die zu Ihrem Haushalt gehören – etwa eine Pflegekraft
Bei entfernteren Verwandten wie Nichten, Neffen oder Cousins wird es strittig. Je weiter der Verwandtschaftsgrad, desto genauer müssen Sie die persönliche Verbundenheit darlegen.
Nicht möglich ist die Eigenbedarfskündigung für eine Gesellschaft oder juristische Person als Vermieter. Wer über eine GmbH vermietet, hat diesen Kündigungsgrund nicht.
Die Fristen
Sie richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und verlängern sich mit den Jahren:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| über 8 Jahre | 9 Monate |
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Geht sie am 5. zu, beginnt die Frist erst im Folgemonat.
Was ins Schreiben gehört
Hier entscheidet sich, ob die Kündigung hält. Eine Eigenbedarfskündigung muss begründet sein, und zwar so konkret, dass ein Gericht sie nachprüfen kann.
- Alle Vermieter unterschreiben. Gehört die Wohnung mehreren Personen, muss jede unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam.
- An alle Mieter richten. Stehen zwei Namen im Mietvertrag, müssen beide adressiert werden – auch wenn einer längst ausgezogen ist.
- Die Person benennen. Nicht „für einen Familienangehörigen“, sondern mit Namen und Verwandtschaftsverhältnis.
- Den Grund darlegen. Warum genau diese Wohnung, warum jetzt? Etwa: Die Tochter beginnt ein Studium am Ort und braucht eine eigene Wohnung.
- Schriftform wahren. Papier mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax oder WhatsApp genügen nicht.
- Auf das Widerspruchsrecht hinweisen. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen; auf diese Möglichkeit und die Form müssen Sie hinweisen.
Die Begründung lässt sich später nicht nachschieben. Was im Kündigungsschreiben nicht steht, zählt im Prozess nicht.
Die Härtefallklausel
Auch bei berechtigtem Eigenbedarf kann der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Anerkannt werden unter anderem hohes Alter mit langer Wohndauer, schwere Krankheit, fortgeschrittene Schwangerschaft oder ein bevorstehender Schulabschluss der Kinder.
Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich vorliegen. Führt er durch, kann das Gericht das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortsetzen.
Die Sperrfrist beim Wohnungskauf
Wurde eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt und verkauft, darf der Erwerber für mindestens drei Jahre nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben viele Bundesländer diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert.
Prüfen Sie das vor dem Kauf. Es ist der Punkt, an dem Käufer am häufigsten überrascht werden.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Ein Punkt, der gern unterschätzt wird: Zieht die benannte Person nach dem Auszug des Mieters nicht ein, oder wird die Wohnung stattdessen teurer weitervermietet, kann der frühere Mieter Schadensersatz verlangen – Umzugskosten, Maklergebühren, die Mietdifferenz über Jahre. Solche Verfahren enden regelmäßig fünfstellig.
Fällt der Eigenbedarf nachträglich weg, weil sich die Pläne ändern, müssen Sie den Mieter darüber informieren, solange die Kündigungsfrist noch läuft.
Der praktische Rat
Suchen Sie zuerst das Gespräch. Eine einvernehmliche Lösung mit Auszugstermin und eventuell einer Umzugsbeihilfe ist fast immer billiger und schneller als ein Räumungsverfahren, das sich über ein Jahr ziehen kann.
Und lassen Sie das Kündigungsschreiben vor dem Versand prüfen. Bei diesem Kündigungsgrund ist der Formfehler der Regelfall, nicht die Ausnahme – und ein einziger davon kostet Sie Monate.
Weiterlesen: Kündigungsfristen im Mietvertrag: Wer wann kündigen darf · Mietvertrag für Wohnraum: Pflichtangaben und unwirksame Klauseln
Dieser Beitrag informiert allgemein und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei einer konkreten Eigenbedarfskündigung sollten Sie anwaltlichen Rat einholen – die finanziellen Folgen eines Fehlers übersteigen die Beratungskosten deutlich.
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