Mietvertrag für Wohnraum: Pflichtangaben und unwirksame Klauseln

Ein Mietvertrag aus dem Internet ist schnell ausgefüllt. Das Problem zeigt sich erst beim Auszug: Wenn eine Klausel unwirksam ist, wird sie nicht durch eine mildere ersetzt, sondern fällt ersatzlos weg. Dann gilt die gesetzliche Regelung – und die ist für Vermieter meist ungünstiger als die Klausel, die Sie eigentlich wollten.

Wann Schriftform Pflicht ist

Ein Wohnraummietvertrag kann grundsätzlich mündlich geschlossen werden. Er ist dann wirksam, nur beweist ihn niemand. Schriftform verlangt das Gesetz erst, wenn der Vertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird. Fehlt sie, ist der Vertrag nicht ungültig – er gilt als unbefristet abgeschlossen und ist nach dem ersten Jahr ordentlich kündbar.

Eine echte Befristung setzt außerdem einen der drei gesetzlichen Gründe voraus: Eigenbedarf nach Ablauf, geplanter Abriss oder eine Sanierung, die den Auszug erfordert, oder die Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich im Vertrag stehen. Wird er nachgereicht oder fehlt er, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.

Was hineingehört

Beide Seiten vollständig. Alle Vermieter, alle Mieter, mit ladungsfähiger Anschrift. Wer später kündigen oder eine Miete erhöhen will, braucht die Namen genau so, wie sie hier stehen.
Die Mietsache. Adresse, Lage im Haus, Zahl der Räume, mitvermietete Nebenräume wie Keller, Stellplatz oder Garten.
Wohnfläche – oder bewusst keine Angabe. Weicht die genannte Fläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, kann der Mieter die Miete mindern. Wer unsicher ist, schreibt „ca.“ nicht als Rettungsanker hin; das hilft nicht. Besser gar nicht angeben oder korrekt aufmessen.
Mietbeginn und, falls befristet, das Ende mit Grund.
Miethöhe, aufgeschlüsselt in Nettokaltmiete und Vorauszahlung auf Betriebskosten.
Betriebskostenumlage. Ohne ausdrückliche Vereinbarung sind die Betriebskosten in der Miete enthalten und Sie können nichts abrechnen. Der Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt, eine Einzelaufzählung ist sicherer.
Kaution. Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Monatsraten. Sie muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kommt die Mietpreisbremse hinzu. Dort darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und Sie müssen bei Ausnahmen – etwa einer höheren Vormiete oder einer umfassenden Modernisierung – vor Vertragsschluss unaufgefordert Auskunft geben. Welche Gemeinden betroffen sind und wie lange die Verordnung gilt, regelt das jeweilige Bundesland.

Klauseln, die Gerichte regelmäßig kippen

Schönheitsreparaturen

Der größte Streitpunkt beim Auszug. Drei Varianten sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam:

Starre Fristenpläne („Küche alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“), die unabhängig vom tatsächlichen Zustand gelten.
Abwälzung bei unrenoviert übergebener Wohnung. Wer eine Wohnung nicht renoviert übergibt, kann die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abwälzen – es sei denn, der Mieter erhält dafür einen angemessenen Ausgleich (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14).
Endrenovierungsklauseln, die eine Renovierung beim Auszug unabhängig vom Zustand verlangen.

Fällt die Klausel weg, trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Genau das ist die gesetzliche Grundregel, und sie greift immer dann, wenn die vertragliche Abweichung nicht hält.

Kleinreparaturen

Eine Kleinreparaturklausel hält nur, wenn sie zwei Grenzen enthält: einen Höchstbetrag je Einzelfall und eine Obergrenze pro Jahr. Die Gerichte akzeptieren je nach Region und Mietniveau meist Einzelbeträge um die hundert Euro und eine Jahresgrenze im Bereich von sechs bis acht Prozent der Jahresnettomiete. Fehlt eine der beiden Grenzen, ist die ganze Klausel hinfällig.

Zweite Falle: Die Klausel darf sich nur auf Teile beziehen, die der Mieter häufig benutzt – Wasserhähne, Lichtschalter, Fenstergriffe, Rollladengurte. Leitungen in der Wand oder die Therme im Keller gehören nicht dazu.

Tierhaltung

Ein pauschales Verbot der Hunde- und Katzenhaltung im Formularvertrag ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013, Az. VIII ZR 168/12). Zulässig ist ein Zustimmungsvorbehalt, bei dem Sie im Einzelfall abwägen. Kleintiere in üblicher Zahl – Hamster, Zierfische, Wellensittiche – darf der Mieter ohnehin halten, ohne zu fragen.

Untervermietung

Ein vollständiges Verbot geht nicht. Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse – Partner zieht ein, Einkommen bricht weg –, hat der Mieter Anspruch auf Erlaubnis für einen Teil der Wohnung. Verweigern dürfen Sie nur bei Gründen in der Person des Untermieters oder bei Überbelegung.

Warum Individualvereinbarungen anders behandelt werden

Die strenge Klauselkontrolle trifft vorformulierte Verträge, also alles, was aus einem Formular oder einer Vorlage stammt. Was Sie mit dem Mieter tatsächlich ausgehandelt und individuell festgehalten haben, wird milder geprüft. „Ausgehandelt“ bedeutet dabei mehr als „vorgelegt und unterschreiben lassen“: Der Mieter muss die Möglichkeit gehabt haben, den Punkt zu verändern. Handschriftliche Ergänzungen allein reichen dafür nicht aus.

Praktisch heißt das: Bei einer Vorlage lohnt es sich nicht, die Klauseln möglichst scharf zu formulieren. Eine maßvolle Klausel, die hält, bringt mehr als eine strenge, die im Streitfall komplett wegfällt.

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Hinweis: Vermieterkontor stellt Vorlagen und Informationen zur Verfügung. Das ist keine Rechtsberatung und ersetzt im Einzelfall nicht das Gespräch mit einer Anwältin oder einem Anwalt.