Vermieterkontor

Der Mieter ist ausgezogen, die Schlüssel sind zurück – und dann meldet er sich schon nach zwei Wochen und will sein Geld. Wie lange dürfen Sie die Kaution eigentlich behalten? Und was dürfen Sie abziehen?

Es gibt keine feste Frist

Das ist der Punkt, an dem beide Seiten regelmäßig aneinandergeraten. Im Gesetz steht keine konkrete Zahl. Sie haben Anspruch auf eine angemessene Prüffrist, um festzustellen, ob Ihnen noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen.

In der Praxis haben sich drei bis sechs Monate etabliert. Wer länger braucht, muss den Grund benennen können.

Die wichtigste Ausnahme betrifft die Nebenkosten: Läuft die Abrechnungsperiode noch, dürfen Sie einen angemessenen Teilbetrag zurückbehalten, bis die Abrechnung vorliegt. Den Rest müssen Sie freigeben. Ein Mieter, der im März auszieht, darf nicht bis Dezember auf die gesamte Kaution warten – Sie behalten einen plausiblen Sicherheitsbetrag ein und zahlen den Überschuss aus.

Was Sie abziehen dürfen

• Rückständige Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen
• Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung
• Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen
• Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, sofern die Klausel im Mietvertrag wirksam ist
• Ersatz für fehlende Schlüssel

Wo die Grenze liegt

Normale Gebrauchsspuren sind mit der Miete abgegolten. Dazu zählen abgelaufene Teppiche nach zehn Jahren, Dübellöcher in üblichem Umfang, vergilbte Tapeten, Laufspuren im Linoleum.

Ein Schaden ist etwas anderes: ein Brandloch im Parkett, ein Riss im Waschbecken, eine Tür mit eingetretener Füllung.

Und selbst bei echten Schäden dürfen Sie nicht den Neupreis ansetzen. Ist der Teppichboden acht Jahre alt und hätte eine Lebensdauer von zehn Jahren, können Sie nur den Restwert von zwei Jahren geltend machen. Diesen Abzug nennt man Anrechnung neu für alt – ihn zu übersehen ist der häufigste Fehler bei Kautionsabrechnungen.

Warum das Übergabeprotokoll hier zählt

Sie müssen beweisen, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist. Ohne Einzugsprotokoll gelingt das kaum – der Mieter wird sagen, der Kratzer sei schon vorher da gewesen, und im Zweifel bekommt er recht.

Deshalb entscheidet sich der Ausgang einer Kautionsstreitigkeit meist Jahre vorher, nämlich am Tag der Schlüsselübergabe.

Anlage und Verzinsung

Zwei Pflichten, die gern übersehen werden:

Getrennte Anlage. Die Kaution muss von Ihrem übrigen Vermögen getrennt angelegt werden – üblicherweise auf einem eigenen Konto. Das schützt den Mieter im Fall Ihrer Insolvenz. Landet die Kaution auf Ihrem Privatkonto, kann der Mieter die Miete zurückbehalten, bis Sie es richtigstellen.

Verzinsung. Die Kaution ist zu verzinsen, und die Zinsen stehen dem Mieter zu. Bei der Abrechnung schlagen Sie sie also der Kaution zu.

Zur Höhe: Mehr als drei Nettokaltmieten dürfen Sie nicht verlangen, und der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen.

So rechnen Sie sauber ab

1. Schriftliche Aufstellung erstellen: Kaution plus Zinsen, dann jede Abzugsposition einzeln
2. Jeden Abzug belegen – Handwerkerrechnung, Kostenvoranschlag, Fotos
3. Bei Schäden den Altersabzug ausweisen, nicht den Neupreis
4. Restbetrag überweisen und die Aufstellung mitsenden
5. Wenn Sie wegen offener Nebenkosten einen Teil einbehalten: Betrag und Grund nennen, Auszahlungstermin ankündigen

Eine nachvollziehbare Abrechnung verhindert die meisten Streitigkeiten. Was Mieter wütend macht, ist selten der Abzug selbst – es ist die kommentarlose Überweisung eines gekürzten Betrags.

Weiterlesen: Wohnungsübergabeprotokoll: Vorlage und Anleitung für Vermieter · Mietvertrag für Wohnraum: Pflichtangaben und unwirksame Klauseln

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Dieser Beitrag informiert allgemein und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei einem konkreten Streitfall lassen Sie sich anwaltlich beraten.